Encargo fiduciario

Un Encargo Fiduciario es un producto por medio del cual el cliente denominado fidecomitente quien adquiere un derecho, conserva la propiedad de los bienes, pero estos son entregados a la fiduciaria para su administración según la carta de instrucciones que tiene relacionada.

Esto se realiza con el fin de que un tercero administre de la mejor forma posible los dineros depositados de los clientes.

EJEMPLO: Haga de cuenta que usted como cliente va entregar un dinero al proyecto, pero este dinero no lo recibe la constructora si no, una entidad externa donde se le indica que esta plata que le va a pagar mensual o de determinada forma equivale a el derecho a obtener en el futuro el apartamento 1505, al momento que el proyecto se pueda realizar o en caso de no hacerlo  esta entidad le devolverá los recursos invertidos. Para el constructor, esto también es importante, ya que el puede indicar que cada inmueble tiene determinado ahorro en la fiducia, y a medida que el va avanzando la obra, el dinero se le va ir entregando, así se asegura la transparencia de los recursos.

¿Quién elige la fiduciaria que administrará los recursos?

La fiduciaria la selecciona el constructor y es la misma para todos los compradores de un proyecto o una etapa, ya que será la única entidad que administrará los recursos antes de cumplir punto de equilibrio de un proyecto

¿Es diferente el banco que financia a la fiduciaria?

Si completamente diferente, la Fiduciaria recauda el dinero en una primera instancia mientras se logra conseguir el punto de equilibrio en las ventas, al momento de pasar esta etapa se requiere comenzar la construcción y para esta se van a necesitar mayores recursos, por lo que un banco ingresa facilitando un crédito constructor que será pagado al final cuando todos los compradores finalicen los pagos o adquieran los créditos para pagar el valor restante de la compra del inmueble.

Algunos bancos tienen bajo su nombre también una fiducia, ya que pueden hacer parte del mismo grupo económico pero cumplen obligaciones completamente diferentes.

¿Por qué es bueno tener Encargo Fiduciario para la compra de un proyecto?

Tener un Encargo Fiduciario le permite a los compradores tener mayor seguridad sobre la inversión que están realizando en un proyecto inmobiliario, al momento de realizar la compra, el inmueble no existe de forma física, por lo tanto depositar los dineros en la fiducia está garantizando que esta entidad entregará los recursos al constructor al momento de completar el punto de equilibrio que en muchos casos este puede variar entre un 50% y un 70% sobre la totalidad de las ventas de determinado proyecto o etapa y adicional según el modelo le está entregando los otros recursos según el avance del proyecto.

¿Cuándo se transfiere el dinero del Encargo Fiduciario al Proyecto?

Según la carta de instrucciones que se firma al momento de realizar el encargo fiduciario, se establecen los puntos en que la Fiduciaria entregará los recursos para la ejecución del proyecto, por lo general cuando un proyecto supera el punto de equilibrio en ventas, obtiene licencia de construcción y demás permisos, se pasa a realizar la firma de la promesa de compraventa y se realiza la instrucción a la fiducia para entregar los recursos al constructor asegurando que el proyecto ya es viable.

¿Hasta qué punto la fiduciaria administra los recursos de un proyecto inmobiliario?

Existen diferentes modelos de administración de recursos, las más populares para la compra de proyectos inmobiliarios se enfocan en dos partes, la primera corresponde a la administración de recursos hasta el cumplimiento del punto de equilibrio sobre las ventas y la segunda hasta la entrega del inmueble, es decir de principio a fin del proyecto.

¿Que pasa si no puedo seguir pagando las cuotas que había pactado en el encargo?

Cuando se genera un Encargo Fiduciario se establece un contrato donde por lo general se estipulan las formas de hacer la cancelación o retiro y en su mayoría se generan unos costos por sanciones al incumplir lo pactado entre las partes, En View Inmobiliario siempre recomendamos a todos los compradores realizar una revisión a este contrato para estar seguros sobre todos los detalles que pueden aplicar.

¿Por qué hay constructores que ofrecen proyectos sin Encargo Fiduciario?

La norma para construir proyectos inmobiliarios no obliga a tener un Encargo Fiduciario para la venta de estos inmuebles, pero contar con una fiduciaria para hacer el recaudo garantizará que los dineros son bien administrados y sólo le serán entregados a la constructora al momento de cumplir las condiciones establecidas, de entregarlo directamente a la constructora, no se podrá tener la garantía de un tercero que audite que los dineros se están usando según lo pactado.

¿Genera algún tipo de costo extra tener un encargo fiduciario?

Esto no genera ningún tipo de costo extra para el comprador de un proyecto inmobiliario.

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